Immobilienwertermittlung
Der Wert Ihrer Immobilie – objektiv, nachvollziehbar, marktorientiert.
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung (TÜV Rheinland / DGuSV)
Eine fundierte Immobilienwertermittlung ist die sichere Entscheidungsgrundlage für Käufer, Verkäufer, Investoren und Banken – und verhindert oder minimiert finanzielle und rechtliche Risiken.
Überblick
Warum eine fundierte Wertermittlung?
Eine professionelle Wertermittlung schützt vor finanziellen Fehlentscheidungen, schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten auf einer verlässlichen Basis handeln können.
Sichere Entscheidungsgrundlage
Eine fundierte Immobilienwertermittlung dient Käufern, Verkäufern, Investoren und Banken als sichere Entscheidungsgrundlage.
Risiken minimieren
Finanzielle und rechtliche Risiken werden verhindert oder deutlich minimiert – bevor Verträge unterschrieben werden.
Objektivität & Transparenz
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erfüllt alle rechtlichen Anforderungen und schafft durch diese Rahmenbedingungen Objektivität und Transparenz im turbulenten Immobilienmarkt.
Typische Anlässe für eine Wertermittlung
- An- und Verkauf
- An- und Vermietung
- Beleihung
- Enteignung
- Nachlassregelungen
- Firmenübernahmen
- Performance-Messung
- Informationszwecke
- Steuerliche Gründe
Leistungen
Drei Stufen der Wertermittlung – passend zu Ihrem Anlass
Von der ersten groben Indikation bis zum Gutachten für Gericht und Finanzamt: Welche Form Sie brauchen, klären wir im Erstgespräch offen.
Stufe 1 · Unverbindlich
Erste Indikation
Erste grobe Indikation des Wertes Ihrer Immobilie im Erstgespräch – auf Grundlage der Unterlagen, die Sie uns vorab zur Verfügung stellen, als Orientierung für Ihre Verkaufs- oder Vermietungsentscheidung. Die Besichtigung vor Ort folgt nach Auftragserteilung.
- Auskunft im Erstgespräch auf Grundlage der vorab bereitgestellten Unterlagen
- Erste Einordnung von Objekt, Lage und Marktumfeld
- Keine Verpflichtung zur Beauftragung
Geeignet für
Verkauf oder Vermietung, erste Orientierung
Grobe Orientierung – kein Kurzgutachten, kein Verkehrswertgutachten und keine Sachverständigenleistung.
Stufe 2 · Kompakt
Kurzgutachten in Anlehnung an § 194 BauGB
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist mit hohem zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden und vergleichbar mit einer wissenschaftlichen Arbeit. Das Kurzgutachten beschränkt sich auf das Wesentliche und bietet eine kompakte, aber trotzdem zuverlässige Alternative.
- Behördliche Auskünfte wie Kaufpreissammlungen oder Baulastenverzeichnisse werden nicht eingeholt
- Begriffserläuterungen, Herleitungen und Begründungen sind auf das Wesentliche verkürzt
- Vor allem für den internen Gebrauch geeignet
Geeignet für
Kaufpreisfindung, Ankaufsprüfung, interne Entscheidungsvorbereitung
Vereinfachte Bewertung, die als verlässliche Entscheidungsgrundlage dient, aber keine rechtliche Verbindlichkeit besitzt.
Stufe 3 · Sachverständigenleistung
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Ein fachlich fundiertes, unabhängiges Gutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag ermittelt – erstellt von einem TÜV-zertifizierten Sachverständigen für Immobilienwertermittlung.
- Objektiv und nachvollziehbar aufgebaut
- Marktorientiert
- Verlässliche Entscheidungsgrundlage
Geeignet für
Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Zugewinnausgleich, Beleihung, Vermögensaufteilung
Erfüllt alle rechtlichen Anforderungen und bringt Preissicherheit für Verkäufer und Makler.
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
§ 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts
Gut zu wissen
Verkehrswert ist nicht gleich Verkaufspreis.
Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter Wert, der angibt, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde. Der tatsächliche Preis liegt im konkreten Einzelfall dagegen zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer.
Ein Verkehrswertgutachten bringt deshalb Preissicherheit für Verkäufer und Makler. Ein Makler sollte stets über ausreichende Marktkenntnisse verfügen, um den Immobilienwert auf Basis seiner Markterfahrung und der jeweiligen Marktsituation angemessen einzuschätzen.
Verfahren
Die drei normierten Wertermittlungsverfahren
Welches Verfahren zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Art des Wertermittlungsobjekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der Eignung der verfügbaren Daten. Die Wahl wird im Gutachten stets begründet.
Vergleichswertverfahren
§§ 24–26 ImmoWertV
Der Wert wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet – das Verfahren der Wahl für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Ertragswertverfahren
§§ 27–34 ImmoWertV
Maßgeblich sind die marktüblich erzielbaren Erträge: Bodenwert und kapitalisierter Reinertrag ergeben den Wert – typisch für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte.
Sachwertverfahren
§§ 35–39 ImmoWertV
Ausgangspunkt sind die Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert – üblich bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Ihr Sachverständiger
Zertifiziert. Unabhängig. Vor Ort.
Verkehrswertgutachten dürfen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Gutachter oder qualifizierte Immobilienbewertungsfachleute erstellen. Bei der ImmoVita GmbH erstellt Ali-Yavuz Toglukdemir Ihre Gutachten als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung – mit Besichtigung vor Ort und persönlicher Rückmeldung.
Ali-Yavuz Toglukdemir, M.Sc.
Geschäftsführer · Sachverständiger für Immobilienwertermittlung
Zertifiziert durch TÜV Rheinland (Prüfzeichen-ID 0217464330) und DGuSV – Deutscher Gutachter und Sachverständigen Verband e. V.
M.Sc. Management (Bau · Immobilien · Infrastruktur)
Zertifizierungen & Verband
Das TÜV-Prüfzeichen können Sie per Klick bei TÜV Rheinland (Certipedia) überprüfen.
Erste Indikation
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Mit wenigen Angaben zu Ihrer Immobilie geben wir Ihnen im Erstgespräch eine erste grobe Indikation – unverbindlich und auf Grundlage der Unterlagen, die Sie uns vorab zur Verfügung stellen. Besichtigung vor Ort und belastbare Wertermittlung als Kurzgutachten zur Schätzung des Verkehrswerts in Orientierung an § 194 BauGB folgen nach Auftragserteilung.
- Persönliche Rückmeldung vom Geschäftsführer selbst
- Auskunft im Erstgespräch auf Grundlage der vorab bereitgestellten Unterlagen
- Erste Einordnung von Objekt, Lage und Marktumfeld
- Keine Verpflichtung zur Beauftragung
Die erste Indikation ist eine grobe Orientierung und ersetzt weder ein Kurzgutachten noch ein Verkehrswertgutachten. Benötigen Sie einen belastbaren Wertnachweis, etwa für ein Gericht, erstellen wir Ihnen ein Gutachten.
Erste Indikation anfragen
Pflichtfelder sind mit * gekennzeichnet.
Häufige Fragen
Fragen zur Immobilienwertermittlung.
Anlässe, Unterlagen, Verfahren, Dauer und Kosten: Antworten auf die Fragen, die uns zu Bewertung und Gutachten am häufigsten erreichen. Ihre Frage ist nicht dabei? Sprechen Sie uns direkt an – wir antworten persönlich.
Welche Anlässe gibt es für eine Wertermittlung?
- An- bzw. Verkauf
- An- bzw. Vermietung
- Beleihung
- Enteignung
- Nachlassregelungen
- Firmenübernahmen
- Performance-Messung
- Informationszwecke
- Steuerliche Gründe
Welche Unterlagen sind für ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erforderlich?
- Unterlagen zur öffentlich-rechtlichen Situation (u. a. Auszüge aus der Liegenschaftskarte, Bau- und Altlastenkataster)
- Unterlagen zum Grundstück (u. a. Grundstücksgröße, Angaben zur tatsächlichen baulichen Nutzung, Kopien der Baugenehmigungen)
- Unterlagen zum Gebäude (u. a. Baubeschreibung, Grundrisse, Gebäudeschnitte, Flächenaufstellungen)
- Unterlagen zur Wirtschaftlichkeit (Mietaufstellungen, Mietrückstände, exemplarische Kopien der Mietverträge)
- Sonstige Unterlagen (u. a. Kopien von Kaufverträgen, ältere Verkehrswertgutachten, Pachtverträge)
Für das Verkehrswertgutachten Ihrer Immobilie erhalten Sie von uns eine maßgeschneiderte Checkliste aller notwendigen Unterlagen.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Stehen Unterlagen nicht zur Verfügung, müssen Ersatzunterlagen beschafft oder Schätzungen vorgenommen werden. Der Gutachter kann häufig Ersatzunterlagen beschaffen oder begründete Annahmen treffen – dies kann jedoch den Bearbeitungszeitraum verlängern oder die Genauigkeit beeinflussen.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Gutachter oder qualifizierte Immobilienbewertungsfachleute.
Bei der ImmoVita GmbH erstellt Ali-Yavuz Toglukdemir Ihre Gutachten als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung (TÜV Rheinland, DGuSV).
Wie ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB definiert?
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Welche Wertermittlungsverfahren werden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen?
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Die Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Welches Wertermittlungsverfahren ist anzuwenden?
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls – insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten – zu wählen. Die Wahl muss stets begründet werden.
Warum ist es sinnvoll, einen Marktwert zu ermitteln?
Eine professionelle Wertermittlung schützt vor finanziellen Fehlentscheidungen, schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten auf einer verlässlichen Basis handeln können. Ein objektiviertes Bewertungsverfahren schafft eine sichere Entscheidungsgrundlage, vermeidet finanzielle Risiken und sorgt für Transparenz und Fairness.
Wie lange dauert die Fertigstellung eines Gutachtens?
Nach Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen nimmt die Fertigstellung einige Wochen in Anspruch. Häufig entfällt der größte Zeitaufwand auf die Beschaffung der Unterlagen.
Wie viel kostet ein Gutachten?
Die Kosten hängen von Art, Lage und Komplexität des Objekts sowie vom Umfang des Gutachtens ab. Gerne erstellen wir Ihnen nach einem kurzen Erstgespräch ein individuelles Angebot.
Gibt es einen Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis?
Ja. Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter Wert, der angibt, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde.
Der tatsächliche Preis liegt im konkreten Einzelfall dagegen zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufer und Verkäufer.
Kontakt & Dialog
Interesse geweckt?
Sprechen Sie mit uns über den Verkauf, die Vermietung oder die Bewertung Ihrer Immobilie.
Ansprechpartner
Ali-Yavuz Toglukdemir, M.Sc.
(Geschäftsführer)
Sachverständiger für Immobilienwertermittlung (TÜV / DGuSV)
Geprüfter Immobilienmakler (IHK / EIA)
Geprüfter Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung (IHK)
Telefon
Fax
+49 202 870 92 38
Web
Adresse
ImmoVita GmbH
Unterdörnen 79
42283 Wuppertal